Vorbereitungskurs WEG-Verwalter

Folgende Themen planen wir, in diesem 2- bis 3-tägigen Kurs zu vermitteln:

  • Einräumungsvertrag
  • Aufteilung mit Teilungserklärung
  • Wann gilt eine Wohnung als „abgeschlossen“ fünf Kriterien
  • Berechnung der MEA, sowohl für Wohnung wie auch Gewerbe und TG-Plätze. Berechnungen sind auch praktisch mit Übungen durchzuführen
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan: wie sieht das aus, wer stellt ihn aus?
  • Wenn aufgeteilt wird, wie wird mit den auf dem Objekt liegenden Grundschulden und Hypotheken verfahren? Pfandfreigabe
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: muss notariell erfolgen und Antrag beim Grundbuchamt auf Teilung gestellt werden?
  • Schließung des ursprünglichen Grundbuchs
  • Eröffnung der neuen Wohnungsgrundbücher
  • Alle wichtigen Unterlagen, wie Abgeschlossenheitsbescheinigung, TE/GO usw. werden in die sogenannte Stammakte gelegt, die immer bei der ersten Einheit einer WEG hinterlegt wird
  • Teilungserklärung, Aufteilung der Einheiten mit Nummerierung und Sondernutzungsrechten, Miteigentumsanteilen
  • Gemeinschaftsordnung (kann bei älteren Anlagen eine eigene Urkunde sein)
  • Inhalte: Erläuterung Sondereigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte
    mit Beispielen: Wohnungseingangstür, Außenfenster, Leitungen, Estrich, Balkon, Innenwände, etc.
  • Stimmrechte
  • Abrechnungsschlüssel
  • Instandhaltungsrücklage
  • Wiederaufbau
  • Hausordnung, etc.
  • Gründung einer WEG – faktische WEG, Hausgeld und Stimmrechte, Voraussetzungen, Ende
  • Wirtschaftsplan, Aufstellung, Beschluss (rechtssicher zum Eintreiben von offenen Hausgeldern), Umsetzung
  • Umgang mit rückständigen Hausgeldern, Mahnung, Mahnbescheid, notarielles Schuldanerkenntnis, Lastenzuschuss, Zwangsverwaltung, Antrag auf Zwangsversteigerung
  • Welche Pflichten ergeben sich daraus für den WEG-Verwalter und welche Haftungsgründe?
  • Hausgeldabrechnung: Welche gesetzlichen Voraussetzungen müssen beachtet werden? Darstellung des Bankkontos am 1.1. und 31.12. sowie die gesamten Zu- und Abgänge und Ausweis der rückständigen Hausgelder
  • Wo kann der Verwalter abgrenzen (noch nicht abgeschlossene Baumaßnahmen und Heizung)
  • Wie ist mit Teilzahlungen von rückständigen Hausgeldern zu verfahren? Beschluss erforderlich
  • Umlageschlüssel, Änderung von Umlageschlüsseln
  • Kontenplan der Wohnungswirtschaft
  • Darstellung von Benchmarkingzahlen (Wirtschaftsplan, Vorjahresverbräuche)
  • Gesamtkosten und Einzelkosten pro Einheit, abzüglich gezahlter Hausgelder
  • Saldo – Minus oder Plus
  • Ausweis der Beträge nach § 35 a Einkommenssteuergesetz
  • Problematik der evtl. umlegbaren Betriebs- und Heizkosten
  • Abrechnungsspitze (wie ist im Falle des Eigentumsüberganges während des Abrechnungsjahres zu verfahren?)
  • Kontoanlegung und Kontovollmachten
  • Instandhaltungsrücklage
  • Was sagen Gesetz und Rechtsprechung?
  • Welche Problematiken tauchen zurzeit auf und werden auch in Zukunft auftauchen?
  • Welche Berechnungen für eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gibt es?
  • Wer übernimmt die Jahresabrechnungsprüfung? Beirat, Wohnungseigentümer, Wirtschaftsprüfer?
  • Wo, wann, Protokoll
  • Beirat: warum, wie viele, welche Rechte, welche Pflichten, wie erfolgt die Wahl, für welchen Zeitraum?
  • Vorbereitung zur Eigentümerversammlung
  • Liegen Anträge von Eigentümern vor? Überprüfung der letzten beiden Protokolle der ETV, ob noch Punkte offen sind
  • Belegprüfung mit dem Beirat
  • Begehung der Anlage mit dem Beirat
  • Erstellung der Tagesordnungspunkte mit dem Beirat (wer entscheidet, was auf die TO kommt?)
  • Festlegung des Termins für die ETV und Uhrzeit mit dem Beirat
  • Welche Termine und Zeiten lässt die Rechtsprechung zu?
  • Welche Tagungsräume sind zulässig? Welche Bedingungen müssen sie erfüllen?
  • Evtl. Einholung weiterer Angebote
  • Vollmachten vorbereiten
  • Wie erfolgt die Einladung (postalisch und elektronisch, was muss bedacht werden?)
  • Durchführung der Versammlung
  • Wie ist der Raum vorbereitet? Bestuhlung, Tische, Sitzplan, Mikrophone, Power Point
  • Kontrolle der Personalien der Erschienenen (Eigentümer, nicht stimmberechtigte Partner und Bevollmächtigte), Herausfiltern von sogenannten Gästen für späteren Beschluss
  • Überprüfung von Vollmachten (müssen im Original vorliegen – Kopien , Faxe und Mails gehen nicht)
  • Überprüfung, ob Versammlung beschlussfähig ist
  • Festlegung und Abstimmung über die Leitung der Versammlung, Protokollführer, etc.
  • Evtl. Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte per Beschluss
  • Rede- oder Diskussionszeitbegrenzung – per Beschluss möglich
  • Bei Abstimmung nach Miteigentumsanteilen – Ausgabe der Stimmkarten oder elektronsicher Abstimmungsgeräte
  • Abstimmung, ob die Gäste ohne Stimmrecht bleiben dürfen
  • Beginn der Versammlung, Abarbeitung der Tagesordnungspunkte
  • Der Verwalter muss bei jedem Beschlusspunkt eine Beurteilung geben, ob dieser gültig oder nichtig ist.
    Auch der Hinweis, dass jeder Beschluss oder die gesamte Versammlung angefochten werden kann, muss vom Verwalter erfolgen.
  • Beendigung der Versammlung
  • Nachbereitung der Versammlung
  • Protokoll muss innerhalb von 72 h nach der Versammlung fertig im Büro des Verwalters zur Einsicht liegen.
  • Unterschriften einholen, Versammlungsleiter, Protokollführer, Beiratsvorsitzender und ein Eigentümer
  • Wie ist das Verfahren, wenn der Beirat nicht unterschreiben will oder Protokolländerungen verlangt?
  • Wann muss das Protokoll verschickt werden?
  • Beschlussprotokollbuch – korrekte Führung und Ausdruck
  • Umsetzung der Beschlüsse, wann und warum?
  • Das WEG: alle Inhalte der Paragrafen inklusive der Änderung 2007 und aktuelle Rechtsentscheide BGH
  • Übungen mit Beschlusskompetenzen ausführlich – hierzu kommen einige Prüfungsfragen
  • Entziehung von Wohnungseigentum
  • Modernisierung
  • An-und Umbauten